Sparade inlägg
Sparade evenemang
Sparade leverantörer
Sparade podcasts
Sparade videos
Sparade inlägg
Sparade evenemang
Sparade leverantörer
Sparade podcasts
Sparade videosUppsägningsförfarandet i lokalhyresförhållanden
Uppsägningar av lokalhyresavtal är generellt sett mycket formbundna och måste uppfylla de krav som följer av hyreslagen (12 kap jordabalken) . Ett eventuellt misstag kan innebära både rättsliga och ekonomiska förluster. I det här kunskapsinlägget beskriver vi översiktligt de formella krav som måste iakttas när ett lokalhyresavtal sägs upp till hyrestidens utgång för avflyttning eller villkorsändring.
Skriftlig eller muntlig uppsägning
Lokalhyresavtal ska i regel sägas upp skriftligen, men en muntlig uppsägning kan accepteras vid både uppsägning för avflyttning och för ändrade villkor om hyresförhållandet inte har varat i längre än tre månader. Om tiden överstiger tre månader, kan en muntlig uppsägning endast göras av hyresgästen, förutsatt att uppsägningen avser avflyttning och ett skriftligt erkännande från hyresvärden erhålls.
Ett lokalhyresavtal behöver dock inte alltid sägas upp utan kan upphöra utan föregående uppsägning vid avtalstidens slut. Om hyrestiden är bestämd och kortare än nio månader upphör hyresavtalet vid hyrestidens utgång, förutsatt att parterna inte överenskommit om annat i hyresavtalet.
Delgivning
Hyresgästen kan säga upp hyresavtalet genom rekommenderat brev, förutsatt att hyresvärden har hemvist i Sverige. Hyresvärdens uppsägning måste dock som huvudregel delges. Delgivning i sin enklaste form innebär att uppsägningen överlämnas till en behörig ställföreträdare för hyresgästen. Hyresvärden kan ombesörja delgivning själv och bör då i bevissäkringssyfte begära en skriftlig bekräftelse på att uppsägningen mottas. Många gånger är det dock enklare att delge uppsägningen genom en delgivningsfirma.
När uppsägningen skickas med rekommenderat brev anses den fullbordad när det rekommenderade brevet är inlämnat för postbefordran. Om mottagaren inte har känt hemvist i Sverige och inte heller har något ombud med rätt att ta emot en uppsägning kan uppsägningen företas genom kungörelse i Post och inrikestidningar. En uppsägning kan även fullbordas via stämningsansökan till domstol.
Uppsägningen måste ske i så god tid att hela uppsägningstiden hinner löpa ut innan hyrestidens slut. Om hyrestiden löper ut vid ett halvårsskifte och uppsägningstiden är nio månader ska uppsägningen således ske senast den 30 september.
Uppsägningshandlingens innehåll
I nedanstående uppräkning uppges några av de krav som måste beaktas för en giltig uppsägning.
En uppsägning ska:
(i) ställas till rätt part med rätt adress. Vilka som är parter i hyresförhållandet framgår av det skriftliga hyresavtalet. Partsförhållandena kan dock ha ändrats sedan hyresavtalets ingående (exempelvis kan fastigheten ha överlåtits vilket medför att den nya ägaren av fastigheten inträder som avtalspart i hyresförhållandet) och båda parter bör därför kontrollera att uppsägningen ställs till rätt part,
(ii) ske av rätt part och undertecknas av en behörig person. TBD [Om firmatecknare inte undertecknar uppsägningshandlingen bör en fullmakt biläggas.]
(iii) ske inom rätt tid och till rätt tidpunkt. Reglerna om uppsägningstid är tvingande till en hyresgästs fördel. För hyresvärden gäller exempelvis alltid nio månaders uppsägningstid om hyrestiden är bestämd och är längre än nio månader, oavsett vad parterna överenskommit i hyresavtalet. Hyresgästen kan däremot tillämpa den uppsägningstid som avtalats. Säkerställ alltid att avtalad uppsägningstid överensstämmer vad som följer av tvingande bestämmelser i Hyreslagen,
(iv) ange de ändrade villkor som begärs för förlängning eller orsaken till att förlängning vägras (det sistnämnda gäller endast vid hyresvärdens uppsägning),
(v) innehålla en underrättelse om att hyresgästen bör hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader (gäller endast vid hyresvärdens uppsägning).
En hyresgäst behöver aldrig, till skillnad från hyresvärden, uppge något skäl till varför hyresavtalet sägs upp avflyttning. Hyresgästens uppsägning för avflyttning är definitiv, vilket innebär att hyresgästen inte har rätt att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling eller rätt till ersättning på grund av att hyresavtalet upphör.
Hyresvärdens uppsägning för avflyttning måste alltid innehålla ett skäl till varför avtalet sägs upp. Om uppsägningen inte anger något skäl till att hyresavtalet inte kan förlängas, är uppsägningen ogiltig. Om det skäl som hyresvärden uppgett inte utgör en besittningsbrytande grund uppstår skadeståndsskyldighet.
Hyresgästens hänskjutande
När en hyresvärd säger upp en hyresgäst för avflyttning eller villkorsändring måste uppsägningshandlingen som nämnts innehålla en underrättelse om att hyresgästen bör hänskjuta tvisten till hyresnämnden om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning. Konsekvensen av att uppsägningen saknar en underrättelse om hänskjutande är att uppsägningen blir ogiltigt.
Hyresgästen måste i sin tur hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att tillvarata sin rätt till eventuellt skadestånd på grund av att hyresförhållandet upphör. En medlingsansökan som inkommer till hyresnämnden efter det att två månader har passerats avvisas inte men konsekvensen är att rätten till ersättning förfaller.
Hänskjutande av hyresgästens egen uppsägning för villkorsändring innebär att uppsägning består. Om hyresgästen inte hänskjuter uppsägningen inom två månader är denna utan verkan och det gamla avtalet löper vidare som om uppsägning aldrig har skett. En hyresgäst kan alltså, till skillnad från en hyresvärd, ångra sin uppsägning genom att inte hänskjuta ärendet till hyresnämnden. Detsamma gäller om hyresgästen återkallar det ärende som hänskjutits till hyresnämnden och som fortfarande inte har avgjorts. Notera att hyresgästen endast kan ångra sin egen uppsägning. Om hyresavtalet sagts upp av hyresvärden måste hyresgästen alltid hänskjuta ärende till nämnden för att tillvarata sin rätt. Kommer parterna inte överens om villkoren för en förlängning av hyresavtalet måste hyresgästen behöva flytta vid hyrestidens utgång.
Allmänt om uppsägning för villkorsändring
En uppsägning för villkorsändring innebär att hyresvärd eller hyresgäst ¬säger upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och för förlängning av avtalet begär vissa ändrade villkor. Om den andre parten accepterar de ändrade villkoren kommer hyresavtalet löpa vidare med de nya villkoren efter den innevarande hyrestidens utgång.
Vid en uppsägning är villkorsändring är det viktigt att tydligt precisera de villkor som begärs för förlängning av hyresavtalet. Mottagaren ska inte behöva sväva i ovisshet avseende vilken ändring som begärs. En uppsägning för villkorsändring som inte är tillräckligt tydlig beträffande vilken ändring som begärs kan i värsta fall medföra att uppsägningen blir ogiltig. Det är inte ovanligt att någon av parterna säger upp hyresavtalet för villkorsändring och endast anger att ”avtalet sägs upp för möjliggöra omförhandling av hyran” eller liknande. En sådan uppsägning är dock inte giltigt. Man måste precisera vilken hyra eller vilka ändrade villkor som begärs.
Både hyresvärd och hyresgäst är förhindrade att under medlingsförfarandet kräva annan hyra eller något andra villkor som inte angivits i uppsägningen. Ingen av parterna är dock bundna av sina yrkanden i en uppsägning under längre tid än den sedvanliga acceptfristen. Att exempelvis hyresgästen efter att tvisten hänskjutits till medling antar de villkor som hyresvärden angett i uppsägningen, medför med andra ord inte att ett nytt avtal automatiskt har ingåtts. Acceptfristen varierar beroende på komplexitet och omfattning av det aktuella hyresförhållandet.
Tänk på..
Strikta formkrav och tvingande lagstiftning medför inte sällan att uppsägningar blir ogiltiga. Vår rekommendation är att ni alltid kontrollerar vad som följer av hyreslagen, oavsett vad parterna överenskommit i hyresavtalet.
